Seconde case di pregio in Italia: in dieci anni il mercato raddoppia

Le seconde case, per investimento o uso diretto, rappresentano il 75% delle transazioni residenziali sopra il milione di euro, con 4.481 operazioni nel 2025. Il mercato delle seconde case di pregio in Italia ha registrato un progressivo consolidamento. Nel 2025 si contano 5.982 compravendite residenziali sopra il milione di euro, il doppio rispetto alle 2.952 del 2016. A trainare il segmento è soprattutto la componente delle abitazioni a uso non principale, pari al 75% del totale, con 4.481 compravendite complessive tra seconde case acquistate da imprese e da privati. Questi dati indicano come il comparto delle seconde case – in particolare nelle località a maggiore attrattività turistica e di pregio – si sia trasformato in un segmento dinamico del mercato immobiliare italiano, sostenuto sia dalla domanda di investimento sia dalla ricerca di immobili per fruizione personale.

A tracciare il quadro è il rapporto “Il mercato del pregio in Italia: fra prime e seconde case”, pubblicato da Gabetti.

Il rapporto analizza le principali destinazioni turistiche di pregio – montagna, mare, lago – con dati su valori di compravendita, caratteristiche ricercate, tempi di vendita e sconti medi. Ne emerge una mappa dell’offerta residenziale di fascia alta in cui alcuni cluster ad alto valore concentrano gran parte del mercato.

Il mercato sopra il milione: seconde case in primo piano
Tra il 2016 e il 2025 le compravendite residenziali oltre il milione di euro sono aumentate del 103%, trainate dalle seconde case: nel 2025 se ne contano 4.481 (75% del totale), contro le 1.501 prime case (25%). Nonostante i cali ciclici del 2020 e del 2023, il segmento ha recuperato raggiungendo nuovi massimi nel biennio 2024-2025. Secondo Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest, le seconde case di pregio non sono più un segmento accessorio ma una componente strutturale del mercato immobiliare italiano: un asset patrimoniale sempre più centrale nelle strategie di diversificazione e protezione della ricchezza, che si colloca oggi all’incrocio tra qualità della vita e investimento di lungo periodo.

Montagna: Dolomiti e Alpi
Le destinazioni alpine si confermano aree di pregio, con un’offerta che in alcuni comuni supera un terzo del totale delle abitazioni in vendita. La domanda è alimentata da famiglie e investitori, con presenza di clientela internazionale. Accanto ai poli storici di Cortina d’Ampezzo e Courmayeur, il segmento alpino di pregio vede protagoniste anche le località dell’Alta Valtellina, Bormio e Livigno, capaci negli ultimi anni di attrarre una domanda sempre più qualificata.

Cortina d’Ampezzo
Cortina d’Ampezzo domina il panorama delle mete montane italiane, conquistando il primo posto nazionale per la concentrazione del mercato immobiliare di pregio. La spinta dei Giochi Olimpici del 2026 ne ha ulteriormente consolidato la risonanza internazionale, attirando acquirenti alla ricerca di ville indipendenti attorno ai 300 mq. L’immobile di lusso costituisce il 32% dell’offerta globale della località. I tempi di vendita si attestano tra i 6 e gli 8 mesi, con margini di trattativa contenuti (sconti tra il 5% e il 10%) e una forte richiesta focalizzata su quadrilocali tra i 150 e i 200 mq. Cortina si conferma la destinazione più cara d’Italia: nelle zone più esclusive i prezzi sfiorano i 15.000 euro al metro quadro, un trend di valore destinato a crescere ancora.

Courmayeur
Courmayeur si posiziona al quinto posto nazionale per compravendita, distinguendosi come una delle mete alpine con i tempi di assorbimento più rapidi. Il mercato registra una vendita media in soli 4 mesi, con sconti minimi tra lo 0% e il 5%, spinto da una domanda strutturalmente superiore rispetto all’offerta di qualità. L’interesse degli acquirenti — in gran parte provenienti da Milano e Torino — si concentra soprattutto su bilocali tra i 50 e i 90 mq, oltre che su soluzioni esclusive come chalet indipendenti e mansarde panoramiche dotate di ski room. Con un mercato prime che copre il 29% dell’offerta globale e quotazioni medie nell’ordine degli 8.000 euro al metro quadro, la vicinanza al capoluogo lombardo e agli aeroporti internazionali ne consolida ulteriormente l’attrattività strategica.

Bormio
Bormio consolida il proprio ruolo di località top dell’Alta Valtellina, con un mercato di pregio sostenuto dalla presenza delle terme, dalla vicinanza agli impianti sciistici e da un’offerta di soluzioni signorili in costante evoluzione. I valori medi si collocano in una fascia compresa tra i 4.000 e i 7.000 euro al metro quadrato, con punte più elevate per le soluzioni di maggior pregio in posizione centrale o a ridosso delle piste. La domanda proviene in larga parte da acquirenti regionali, in particolare dalle province di Milano, Monza Brianza, Como e Lecco, ma cresce anche l’interesse da parte di chi acquista a scopo di investimento, orientandosi sia verso immobili già ristrutturati sia verso soluzioni da riqualificare. I tempi medi di vendita restano contenuti, intorno ai 4-5 mesi per i prodotti con il miglior rapporto qualità/prezzo.

Livigno
Livigno si conferma tra le mete alpine più ambite, con quotazioni che la collocano stabilmente tra le quattro località montane più costose d’Italia, subito dopo Cortina, Courmayeur e Madonna di Campiglio. I valori medi oscillano tra i 7.000 e i 9.700 euro al metro quadrato, con punte che nelle soluzioni più esclusive possono superare gli 11.000 euro.
A sostenere la crescita concorrono la particolare posizione a ridosso del confine svizzero, il regime fiscale agevolato della località e un’offerta turistica capace di attrarre domanda tutto l’anno, non solo nella stagione invernale. Anche a Livigno la clientela è in prevalenza regionale, ma il mercato registra un crescente interesse da parte di investitori attratti dalla combinazione tra rendita turistica e rivalutazione dell’immobile nel tempo.

Un mercato in evoluzione, non più solo una questione di indirizzo
L’attenzione di investitori e utilizzatori finali non è più rivolta esclusivamente alla location, che resta comunque un elemento fondamentale, ma si sposta sempre di più verso la qualità complessiva del prodotto immobiliare: efficienza energetica, qualità costruttiva, comfort abitativo, servizi e innovazione tecnologica. Un cambio di paradigma che vale tanto per le grandi capitali del pregio alpino quanto per le realtà dell’Alta Valtellina, dove Bormio e Livigno stanno progressivamente affiancando Cortina e Courmayeur nelle preferenze di chi cerca una seconda casa di qualità in montagna.

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